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캘리포니아 샌디에고 지역단지(Community) 개발 프로젝트
I-956F 6개월만에 승인!
I-956F 란?
- 사업 계획의 실행 가능성 인정
- TEA 카테고리 확인됨 (80만불 투자)
- 고용 창출 계산 방식 승인
- 우선 I-526E 심사
- USCIS는 투자자의 자금 출처 (SOF) 문서만 검토
- 1988년 설립
- 30년 이상의 마스터 플랜 커뮤니티 개발 등 다양한 수상 경력
- 샌디에고 카운티에서 가장 많은 주거용 토지 소유
- 강한 재무 구조와 보수적인 접근, 낮은 레버리지를 보유한 부동산 개발 회사
- 뉴욕 증권거래소에 상장된 시가총액 130억 달러 이상의 제프리스 금융그룹의 100% 자회사
- 홈페드사의 자매회사인 제프리스 그룹은 수익 기준으로 세계에서 9번째로 큰 투자 은행
코타베라 2 개발은 샌디에고 교외 지역인 출라비스타(Chula Vista)시에 주거 커뮤니티를 개발하는 마스터플랜입니다. 코타베라 2는 총 3,276개의 유닛을 계획하고 있으며, 이는 단독주택, 고급 임대 아파트, 그리고 시니어를 위한 다양한 주거 시설을 포함합니다.
개발 계획에는 지역 상업 시설, 초등학교, 그리고 지역 공원, 산책로 및 자전거 도로, 강 계곡 전망대, 그리고 대규모 커뮤니티 공원을 포함한 다양한 여가 시설이 포함됩니다.
샌디에고 다운타운에서 24km 거리에 위치한 오테이 랜치는 미국에서 가장 큰 개발 커뮤니티 중 하나입니다.
오테이 랜치 커뮤니티는 1999년 시작되어 샌디에고 개발 계획 중인 지역보다 더 많 은 주택이 판매되고 있습니다.
공사는 시작되었으며, 2030년까지 전체 프로젝트가 완료될 예정입니다.
개발사: HomeFed / Jefferies Financial Group 100% 자회사
리저널센터: Discovery, California, LLC
에스크로 에이전트: Metropolitan Commercial Bank
이민 로펌: Stone Grzegorek & Gonzalez, LLP
| 총 사업비 | $779,057,724 |
|---|---|
| 총 EB-5 자금 | $249,600,000 (32%) (최소 자금 조달 요건 없음) |
| 총 EB-5 투자자 수 | 최대 321명 |
| 필요한 고용창출 수 | 3,120개(’24년 10월 기준 637개 이미 창출) |
| 예상 총 고용창출 수 | 4,709개 |
| 투자금 | $800,000 |
| 관리수수료(행정비) | $70,000 |
| 투자 유형 | 선순위 대출 |
| 투자기간 | 3 + 1* |
| 대출 기간 시작 | 에스크로 해제일(분기별 에스크로 해제) |
| 투자 수익율 | 연 0.25% |
| EB-5 담보 | 제1신탁 담보 |
*투자공모서(PPM)에 따라 개발사는 대출 기간을 4년으로 연장할 권리가 있습니다.
전체 프로젝트를 포함하는 총 4개의 사이트가 있습니다. 코타베라 2는 캘리포니아주 출라비스타에 위치하고 있으며, Main Street 남쪽, Otay River Valley 북쪽, Village 8 West 동쪽, 그리고 SR-125 고속도로 서쪽에 위치하고 있습니다. 코타베라 2 사이트는 향후 외부 보행 다리를 통해 동쪽의 Village 9에 연결되며, 이 다리는 SR-125 를 건너 코타베라 1 타운 센터를 통해 코타베라 2 및 오테이 랜치 전체 디자인 계획에 표시된 대학교 개발 지역까지의 보행로로 연결됩니다.
아파트 프로젝트 중 두 개(Stirling 및 Luminary)는 코타베라 2에 인접한 코타베라 1에 위치하고 있으며 세 번째 아파트 프로젝트(Artisan)는 에스카야 마스터 플랜에서 서쪽으로 2마일 떨어진 곳에 위치하고 있습니다. 산책길은 빌리지의 북동부 지역 내 위치하여 주거지역을 통해 빌리지 중심까지 연결됩니다.
코타베라 2에는 츨라 비스타 그린벨트 / OVRP 트레일로의 0.75 마일 세그먼트가 포함되어 있으며, 2개의 보행로가 지역 공원을 따라 개발될 예정입니다.
| 프로젝트 명 | ARTISAN | LUMINARY | STIRLING | COTA VERA 2 |
|---|---|---|---|---|
| 유닛 수 | 220 | 267 | 270 | 혼합 3,276 |
코타베라 2 빌리지 8 East 개발은 판매 및 임대용 주택 3,276 채를 위한 승인을 받았으며, 도심 중심에는 560평의 상업/소매 공간, 중앙 동네 공원, 새로운 초등학교 부지, 그리고 오테이 리버 밸리에 있는 큰 지역 공원 및 보존지역이 포함되어 있습니다.
| 타입 | 예상 유닛 | 상업공간(평) |
|---|---|---|
| 혼합 | 612 | 560 |
| 도시 중심 주거지 | 567 | |
| 고급 주거지 | 472 | |
| 중〮상급 주거지 | 1,625 | |
| 총계 | 3,276 | 560 |
보수적인 자금 구조
EB-5 자금은
브릿지 파이낸싱 대체
전체 약 7.8억불에서 EB-5 자금은 2.5억불 수준으로 필요 자본의 약 32%를 구성하고, 이는 개발사 자본의 40%보다 다소 낮은 비중으로 EB-5 자금은 HomeFed의 브릿지 파이낸싱 자금을 대체할 예정입니다.
- 최소 40%의 자본금 요건
- EB-5 자금은 홈페드사가 제공한 브릿지 파이낸싱을 대체하는 데 사용되며, 최소 자금 조달 요건 없음
- 은행 대출은 세 개의 임대 아파트 프로젝트에만 적용
- EB-5 자금은 홈페드사가 소유한 추가 토지에 대한 제1신탁 증서 (Trust Deed)로 담보
예상 현금 흐름은
EB-5 대출보다
매우 높은 수준
주택판매, 타운센터의 임대 및 판매, 부가적인 토지 판매 등으로부터 약 7.84억불의 현금이 창출될 것으로 예상됩니다.
충분한
일자리 창출
전체 312명의 투자자에 대해 총 3,120개의 일자리가 필요합니다.
총 4,709개의 일자리 창출이 예상되며, 98%의 일자리가 건설 활동에 의해 창출되기 때문에 지속적인 운영 수익에 의존하지 않습니다.
총 50% 이상의 여유 일자리를 확보하고 각 투자자에 대해USCIS의 기준을 초과하는 15개의 일자리 예상됩니다.
1순위 담보권
오타이렌치 홈페드사 소유 토지의 총 가치 (’24년 6월 기준)
$536.4M
(By Apprise Walker & Dunlop)
출구전략
EXCEEDS 3X OF EB-5 LOAN AMOUNT
투자자 보호
프로젝트
타임라인
| 2015년 | 부지확보 |
|---|---|
| 2023년 3분기 | 3개 아파트 프로젝트 시작 |
| 2024년 1분기 | 수평개발 시작 |
| 2025년 1분기 | 아파트 임대개시 |
| 2025년 2분기 | 주택건설 시작 |
| 2026년 1분기 | 3개 아파트 임대 종료 |
| 2026년 1분기 | 주택판매 시작 |
프로젝트
장점
* PPM에 따라 개발사는 4년까지 대출 기간을 연장할 수 있는 권리를 가집니다.
샌디에고는 80개 이상의 연구 기관과 주의 최대 공과대학 비롯한 여섯 개의 주요 대학을 보유하고 있습니다.
이에 따라 세계에서 가장 재능 있는 엔지니어, 과학자 및 기술 전문가들을 유치하는 글로벌 경쟁에서 우수한 위치에 있습니다. 샌디에고의 삶의 질은 연중 햇볕 가득하고 온화한 기후로
영향을 받으며, 이는 많은 야외 활동을 즐길 수 있는 건강한 삶을 촉진합니다. 자연은 수많은 해변, 온화한 기후 및 자연의 아름다움을 제공합니다. 샌디에고는 모든 연령과 관심에 맞는
다양한 문화, 예술 및 엔터테인먼트 기회를 창출해냈습니다. 샌디에고의 많은 편의시설, 포함하여 세계적으로 유명한 샌디에고 동물원, 사파리 파크, 씨월드, 레고랜드, 발보아 파크 등은
방문객들을 유혹하는 요소입니다.
