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1988년 설립, 미국이민의 최정상 국제이주공사 미국이민 프로그램
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개정된 EB-5 규정에 맞춘 국제이주 추천 최신 프로젝트
Cota Vera
1999년 성황리에 개장된 오테이랜치의 규모는 22,899 에이커 (약 28,032,362 평)이며, 이는 미국 최대 규모의 종합계획 지역단지 중 하나입니다.
오테이랜치는 샌디에고 시내에서 약 15마일 떨어진 출라 비스타시 (Chula Vista)에 위치하며, 약 30,000 채의 주택과 각종 편의시설, 소매점 및 지역사회 편의시설을 포함한 11개의 개발구역으로 구성되어 있습니다. 코타베라는 광역 오테이랜치 종합계획 내에서도 가장 최근에 형성된 지역 단지입니다.
프로젝트 개발업체인 홈페드 코퍼레이션 (이하 홈페드사)은 30년이 넘는 기간 동안 다수의 상을 수상한 바 있는 종합계획 지역단지를 개발해왔으며 오테이랜치의 최대 규모 주거용 부지를 소유하고 있는 상장된 부동산 개발회사입니다 (상장기호 HOFD). 홈페드사의 대주주는 제프리 금융그룹(Jefferies Financial Group Inc.)으로 뉴욕 증권거래소에 상장된 다각적 투자회사이기도 합니다.(상장기호 JEF).
코타베라 프로젝트 요약
- 최대 2,379 채의 주거용주택건설
- 전용수영클럽, 피트니스센터
- 커뮤니티 공원
- 300,000 평방피트의 산업지구
- 30,000 평방피트의 소매타운
- 초등학교 설립
- 약 $400,000- $800,000 분양예정
Cota Vera 프로젝트 개요
| 리저널센터 | 디스커버리 캘리포니아 유한 책임회사 (Discovey California, LLC) |
|---|---|
| 개발사 | 홈페드 코퍼레이션 (모회사 제프리금융그룹이 100% 소유, 뉴욕증권거래소 상장사(JEF)) |
| 프로젝트명 | COTA VERA 종합주택단지 |
| 투자지역 | 캘리포니아 샌디에고 |
| 투자기간 | 5년 |
| 투자금액 | $900,000 |
| 운영비 | $65,000 |
| 이자 | 연0.25% |
| 모집인원 | 268 |
| 1인당 고용창출 | 투자자 1인당 15개 고용 창출(전체: 4,038) |
| 총 사업비용 | $909,628,660 |
| 지분구조 | 개발사지분: $775,628,660 (85%) / EB-5: $134,000,000 (15%) |
| 착공/완공 | 2018년 10월/2020년 9월 주택 분양 예정 / 2022년 4월 소매 및 임대아파트건설완공 |
| 담보권 | 홈페드가 소유한 토지(총 가치: $257M)에 1순위 담보권 설정 |
| 상환전략 | 주택, 상업시설 매각 및 임대: 약 $585,000,000 매출 |
Cota Vera 프로젝트 자본구성
전체 프로젝트 비용인 $909,628,660 에서 EB-5 자금은 필요한 비용의 약 15%에 불과합니다.
이는 총 자본금의 85%를 차지하는 개발사 지분에 훨씬 못 미치는 금액입니다.
또한 홈페드사는 EB-5 자금과 상관없이 프로젝트를 완공할 충분한 자금 확보한 상태여서, EB-5 자금은 브릿지론으로 대체할 예정입니다.
Cota Vera 프로젝트 고용창출
프로젝트는 4,038개의 고용창출이 이루어 질것으로 예상되며, 100% 가 직접 건설 인력을 통해 이루어짐으로써 추후 사업의 결과와 상관없이 이미 51%의 고용 창출 여유분을 제공합니다. 투자자 1인당 고용 창출은 15개이며 이는 조건해지를 위해 미 이민국(USCIS)가 요구하는 수치를 상회하고 있습니다.
고용창출 프리미엄 51%
| 전체 프로젝트 비용 | 개발사지분 | EB-5 대출 | 총 투자자 수 | 필요한 일자리 창출 수 | 총 일자리 창출 수 |
|---|---|---|---|---|---|
| $909,628,660 | $775,628,660 (85%) | $134,000,000 | 268 | 2,680 | 4,038 |
투자금 상환구조 및 1순위 담보권
출구 전략
5년 후 예상매출은 약 $585,000,000로 EB-5 대출금 4배 이상의 현금 흐름을 보여줍니다.
| 예상매출 (주택 매각, 타운센터의 복합시설 임대 및 매각, 그리고 부속 토지 (사무실 & 상업구역) 매각 |
EB-5 대출 |
|---|---|
| $585,000,000 | $134,000,000 |
1순위 담보권
홈페드사가 소유한 오테이랜치 지역의 추가 토지의 총 가치는 $257,000,000 이며 (2018년 5월 실시된 감정평가, 가치는 계속 상승되고 있음).
투자자의 투자금이 에스크로에서 인출 될 때 홈페드사가 소유한 토지에 근저당이 설정됩니다.
근저당 설정 서류
Escrow 인출 확인서
1
홈페드의 오테이 랜치 내 이전 EB-5 프로젝트인 에스카야
(the village of Escaya)는 큰 성공을 거두었고, 현재 샌디에고에서 가장 분양이 잘되는 지역단지입니다.
우리는 오테이 랜치 안에 위치하는 코타베라 역시 그정도 수준의 성공을 기대하고 있습니다.
2
홈페드는 코타베라의 개발 수익으로 코타베라 EB-5 대출금을 갚을 계획입니다.
하지만 투자자들께서는 우리가 EB-5 대출을 갚을 수 있는 다른 수단도 있다는 점을 알아주셨으면 좋겠습니다. 홈페드는 에스카야 프로젝트를 포함해 전역에 성공한 프로젝트들이 다수 있고, 홈페드의 판단 아래 다른 프로젝트에서 발생된 수익을 코타베라 EB-5 대출을 갚는데 사용할 수 있습니다. 물론 EB-5 대출금은 홈페드의 오테이 내 추가토지로 100% 근저당 설정도 되어 있습니다.
Cota Vera 프로젝트 일정
-
1998.10
프로젝트
부지매입 -
2013.12
정부 인허가
취득 -
2018.9
수평 하부구조
공사 시작 -
2020.3
주택 건설
시작 -
2020.4
복합용도 빌딩
공사 시작 -
2020.9
첫 주택
분양 -
2021.7
아파트, 소매점
임대 시작 -
2022.4
소매점, 아파트
공사 완료
프로젝트개발사 소개
- 1988년 설립
- 30년간 종합계획 지역단지 개발 사업 진행
- 샌디에고 카운티의 최대 규모 주거용 부지 소유
- 대주주는 제프리 금융그룹(Jefferies Financial Group Inc.)이며, 뉴욕 증권거래소에 상장된 세계 9번째 큰 투자은행임 (상장기호 JEF).
- 개발지역
Cota Vera 프로젝트 추천 POINT !!!
- 1. 개발사인 홈페드사의 모회사, 제프리금융그룹은 시가 총액 60억달러 (7조원) 이상 되는 뉴욕증권거래소 상장회사
- 2. 전체 프로젝트 비용 중 개발사 지분이 85%
- 3. EB-5 대금(15%)은 bridge loan 로 사용
- 4. 홈페드사 소유의 토지에 1순위 담보권 설정
- 5. 코타베라는 에스까야 프로젝트의 성공에 따른 2차 프로젝트 (에스까야 250명 모집 완료, 이민국 승인 9~12개월 소요)
