미국이민
1988년 설립, 미국이민의 최정상 국제이주공사 미국이민 프로그램
usa
본문
개정된 EB-5 규정에 맞춘 국제이주 추천 최신 프로젝트
Treasure Island 2 (완료)
샌프란시스코와 오클랜드를 잇는 Bay 브리지 중앙의 Yerba Buena 섬과 해군기지로 사용되던 트레저 아일랜드를 샌스란시스코 해안의 아름다운 자연과 어우러지는 현대적인 신도시로 탈바꿈시키는 개발사업으로 465 에이커(188Ha, 57만평)의 부지 위에 넓은 녹지공간과 다양한 사회공유시설, 고급주택/주거시설/상업시설/업무시설/호텔 등을 건축하는 프로젝트입니다.
그 중에서도 2차 프로젝트는 트레저 아일랜드에 위치한 8개의 주거부지와 2개의 상업용 부지에 각종 유틸리티 시스템과 YBI 진출입로 개선 등과 같은 주요 인프라 개발사업이며 1차 프로젝트와 같이 B2B, 샌프란시스코 시정부가 자금원인 B2G 형태로, 매우 안정적인 매출구조입니다.
Treasure Island 2 프로젝트개요
| 프로젝트명 | Treasure Island and Yerba Buena Island Project (YBI/TI Stage 2) |
|---|---|
| 리저널센터 | New World Regional Center / KT Capital Group LLC |
| 투자지역 | Treasure Island and Yerba Buena Island, San Francisco, California, USA |
| I-924 Exemplar Approval (이민국 프로젝트 사전승인) |
2015~2016년 이미 모집된 80명의 I-526 이 모두 승인이 났으며 이민국 프로젝트 사전 승인으로 I-526 수속기간은 대력 10~13개월 소요 |
| 투자기간 | 5년 + 1년(연장 옵션) |
| 투자금 | $500,000 |
| 운영비 | $55,000 |
| 이자율 | 연 0.25% (연장 1년 기간 동안에는 연 4%) |
| 투자자 수 | 144명 (이 중 80명 이미 모집되어 I-526 승인 완료. 잔여 20명 + 추가 44명) |
| 고용창출 | 1,688.2개 창출 (1인당 11.72개) |
| 총 사업비용 | $194,878,820 (개발사 $122,878,820(63.1%) / EB-5 Funds $72,000,000(36.9%)) |
| 지분구조 |
EB-5 loan이 담보 신탁 1순위(완공 시 담보 가치 $434,000,000 / LTV 16.58%) EB-5 투자자를 위해 근저당(Deed of Trust) 설정. 부지에 대한 1순위 유치권(1st Lien) 설정. |
Treasure Island 2 프로젝트 Highlights
- 1. 탁월한 입지조건: 샌프란시스코 다운타운까지 3km
- 2. 안정적인 개발사: 각 업계 최고의 홈빌더, 부동산 전문회사, 대형 개발사
- 3. 프로젝트 담보 1순위: EB-5 loan이 1순위
- 4. 뛰어난 자금회수 구조: B2B, B2G 형태. 정부에서 토지 매입
- 5. 안전한 인프라사업: 샌프란시스코 시정부가 지원하고 있는 공공개발청 프로젝트
- 6. 1차 프로젝트 전원 I-526 승인: Treasure Island 1차 프로젝트 310명 모집 완료, 전원 I-526 승인
Treasure Island Project: 마스터 프로젝트
01
자연친화적
신도시로 개발
Yerba Buena 섬과 前 해군기지 Treasure Island 를 현대적 디자인의 자연친화적 신도시로 개발
- 샌프란시스코와 오클랜드 중앙에 위치
- 465 acre (188ha, 여의도의 2/3 규모)
- 1997년까지 해군기지로 사용
- 2003년 TICD
(Treasure Island Community Development, LLC) 설립 - 2011년 Master Plan 수립, 2016년 착공
- 샌프란시스코 마지막 대규모 개발 프로젝트
02
토지 이용
계획 및 구성
주요 사용처 별 토지비중
800호
주택
235,000
SF 상업공간
100,000
SF 업무공간
300,000
SF 기존건물
전용개발
500실
호텔
300에이커
녹지공원, 마리나,
스포츠, 문화지역
03
총 9단계에 걸친
단계별 조성 계획
사업규모 65억 달러
04
기반시설 조성 및
토지공급 프로젝트
기반시설 조성 및 토지공급 프로젝트: 15년 이상에 나누어 Vertical project와 동시 진행
05
위치
토지 조성 및
기반 시설 조성
주요 인프라 : 유틸리티 시스템, 공원, 광장, YBI 진입로 개선
06
공급토지
용도와 규모
사업규모 65억 달러
- 주거부지 8개 블럭 : 총 900 세대(포디움 231세대, 근린시설 67세대, 고층 2개동 514세대, 기타 88세대)
- 상업용 부지 2개 블럭: 40,000 sqf(3,716㎡)
- 역사적 건물 전용 사용 2개 동 : 202,000 sqf(18,767 ㎡)
매출액
구획별 용도와 산정 매출액 (USD Million)
| 블록 구분 | 구성 | 가구수 | 토지공급가 | CFD | IFD | 계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| M1.1 | 저층 | 60 | 11.26 | 4.04 | 4.07 | 19.38 |
| M1.4 | 저층 | 71 | 13.73 | 4.28 | 4.82 | 22.83 |
| M1.4 | 저층 | 71 | 13.73 | 4.28 | 4.82 | 22.83 |
| B2.1, B3.1 | 저층 | 60 | 11.60 | 3.66 | 4.19 | 19.46 |
| IC.31 | 저층 | 40 | 7.73 | 2.28 | 2.80 | 12.80 |
| M1.3 | 근린빌딩 | 67 | 10.58 | 5.40 | 5.94 | 21.92 |
| M1.2 | 고층 | 264 | 62.25 | 32.64 | 2.08 | 96.97 |
| IC4.4 | 고층 | 250 | 62.54 | 3.36 | - | 65.91 |
| B2, B3 | 역사적 건물 | - | 임대 | - | - | - |
| IC4.3 | 공공 | 88 | Arrodable | - | - | - |
| 계 | 900 | 179.69 | 55.67 | 23.90 | 259.26 | |
CFD : Community Facilities District IFD : Infrastructure Financing District
주요 매출처
법인과 정부를 상대로 한 매우 안정적인 매출구조
총 매출액 $266M은 기타 마케팅 수수료 6M 포함
공공개발청 관리 프로젝트
TIDA 웹사이트 (http://sftreasureisland.org)
Treasure Island 내에 위치한 TIDA 청사
San Francisco 시 정부 산하 기관
TIDA(Treasure Island Development Authority)
: 트레져아일랜드개발청
- Treasure Island 프로젝트의 경제적인 개발을 위해 설립된 비영리 공익 기관
- Treasure Island 프로젝트와 관련된 모든 내용이 투명하게 공개 및 관리되고 있음
- Treasure Island 자산의 관리권한과 도시 서비스 공급 의무를 가지고 있음
해군으로부터 토지를 이전 받아 관리하며 개발 절차에 따라 개발사인 TICD에 이전함
사업비 조달과 사용
EB-5 프로그램 : 회수 안정성
1. 매출액에서 충분한 상환재원 창출
- 토지 판매액 : 180M
- CFD/IFD : 80M
2. 완공 후 담보대출로 대환 가능
- 현재가치 LTV 48.54%
- 완공 후 가치 LTV 11.08%
EB-5 프로그램 : 대출투자
1. 투자구조
EB-5 투자자 (144명)
청약금
$500,000
관리수수료
$55,000
리저널 센터
TREASURE ISLAND
DEVELOPMENT FUND 2, LLC
(NCE)
대출 투자
$72,000,000
Treasure Island Stage 2
TREASURE ISLAND
SERIES 2, LLC
(Borrower)
- 총 144명 중 중국 80명 40백만 불 모집완료
- 한국에서 잔여분 64명 32백만 불 모집 중
Exit 전략
수익으로 상환 총 매출 $ 266M
완공 후 대환대출 토지가치 $ 434M
사업매각 Deed of Trust 1순위
EB-5 프로그램 : 고용창출
| Activity | Expenditures ($1000) | RIMS II Multiplier | Total Number of New Jobs |
|---|---|---|---|
| Construction | 52,869 | 14.0389 | 742.2 |
| Architect & Engineering Services | 6,103 | 12.7231 | 77.6 |
| Landscaping Services | 10,356 | 25.2957 | 262.0 |
| Sales and Marketing Costs | 5,109 | 13.0985 | 66.9 |
| Total | 74,437 | 1,148.7 |
*11.72개 / 1인
I-924 승인 (2017년 7월 28일자)
리저널 센터
개발사
TIDA 주관하의 투명한 입찰 절차를 거쳐 Treasure Island Community Developer, LLC로 선정
Treasure Island Community Development, LLC
전문 디벨로퍼
- 미국 홈빌더 부문 1위 상장사
- 2018년 매출 22조원
- 캘리포니아 지역 전문
- 샌프란시스코 Top tier 개발사
전문 투자사
- 부동산 전문 투자회사
- 관리자산 146조원
- 부동산 전문 투자회사
- 샌프란시스코지역 전문
Treasure Island 2 프로젝트 추천 POINT !!!
-
1. 정부 공공 인프라 개발사업
샌프란시스코 시정부에서 $220,000,000을 투자하여 부지를 매입하였고, 학교, 도로, 관공서, 녹지공원 등의 조성을 위해 정부 자금이 투입되어 공공성이 강조되는 프로젝트입니다. 샌프란시스코 시정부 산하 기관인 트레져 아일랜드 개발청(TIDA, Treasure Island Development Authority)에서 프로젝트와 관련한 모든 내용을 투명하게 공개 및 관리, 감독하고 있습니다. -
2. 부동산 신탁 담보권 1순위
EB-5 loan이 담보 신탁 1순위로(완공 시 담보 가치 $434,000,000 / LTV 16.58%) EB-5 투자자를 위해 근저당(Deed of Trust)과 부지에 대한 1순위 유치권(1st Lien)이 설정되어 있습니다. -
3. 재개발 복합단지 조성
인공섬인 Yerba Buena Island는 고급 주택 중심으로, 자연섬인 Treasure Island는 충분한 녹지, 오픈 공간으로 구성, 다양한 지역사회 공유시설을 컨셉으로 개발하고 있습니다. 1997년 해군기지 철수 이후 마스터 플랜 승인까지 12년이 소요되었으며 Sub Phase로부터 8차 프로젝트까지 9단계로 2032년까지 진행될 예정입니다. -
4. 안정적인 매출 구조
개발사, 건설사 대상으로 판매하는 B2B, 사회기반시설 공급을 위한 B2G 형태로, 법인과 정부를 상대로 한 안정적인 매출 구조입니다. -
5. 업계 최고의 개발사
미국 내 업계 최고의 홈빌더, 부동산 전문 투자회사로 구성된 개발사 컨소시엄입니다. -
6. 훌륭한 입지조건
미국에서 주택 가격이 가장 비싼 샌프란시스코(주택의 81%가 $100만 이상)인 만큼 이 지역 부동산 개발사업은 희소성이 있는 매우 높은 가치의 투자입니다.
