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개정된 EB-5 규정에 맞춘 국제이주 추천 최신 프로젝트
1999년 성황리에 개장된 오테이랜치의 규모는 22,899 에이커 (약 28,032,362 평)이며, 이는 미국 최대 규모의 종합계획 지역단지 중 하나입니다.
오테이랜치는 샌디에고 시내에서 약 15마일 떨어진 출라 비스타시 (Chula Vista)에 위치하며, 약 30,000 채의 주택과 각종 편의시설, 소매점 및 지역사회 편의시설을 포함한 11개의 개발구역으로 구성되어 있습니다. 코타베라는 광역 오테이랜치 종합계획 내에서도 가장 최근에 형성된 지역 단지입니다.
프로젝트 개발업체인 홈페드 코퍼레이션 (이하 홈페드사)은 30년이 넘는 기간 동안 다수의 상을 수상한 바 있는 종합계획 지역단지를 개발해왔으며 오테이랜치의 최대 규모 주거용 부지를 소유하고 있는 상장된 부동산 개발회사입니다 (상장기호 HOFD). 홈페드사의 대주주는 제프리 금융그룹(Jefferies Financial Group Inc.)으로 뉴욕 증권거래소에 상장된 다각적 투자회사이기도 합니다.(상장기호 JEF).
- 최대 2,379 채의 주거용주택건설
- 전용수영클럽, 피트니스센터
- 커뮤니티 공원
- 300,000 평방피트의 산업지구
- 30,000 평방피트의 소매타운
- 초등학교 설립
- 약 $400,000- $800,000 분양예정
| 리저널센터 | 디스커버리 캘리포니아 유한 책임회사 (Discovey California, LLC) |
|---|---|
| 개발사 | 홈페드 코퍼레이션 (모회사 제프리금융그룹이 100% 소유, 뉴욕증권거래소 상장사(JEF)) |
| 프로젝트명 | COTA VERA 종합주택단지 |
| 투자지역 | 캘리포니아 샌디에고 |
| 투자기간 | 5년 |
| 투자금액 | $900,000 |
| 운영비 | $65,000 |
| 이자 | 연0.25% |
| 모집인원 | 268 |
| 1인당 고용창출 | 투자자 1인당 15개 고용 창출(전체: 4,038) |
| 총 사업비용 | $909,628,660 |
| 지분구조 | 개발사지분: $775,628,660 (85%) / EB-5: $134,000,000 (15%) |
| 착공/완공 | 2018년 10월/2020년 9월 주택 분양 예정 / 2022년 4월 소매 및 임대아파트건설완공 |
| 담보권 | 홈페드가 소유한 토지(총 가치: $257M)에 1순위 담보권 설정 |
| 상환전략 | 주택, 상업시설 매각 및 임대: 약 $585,000,000 매출 |
전체 프로젝트 비용인 $909,628,660 에서 EB-5 자금은 필요한 비용의 약 15%에 불과합니다.
이는 총 자본금의 85%를 차지하는 개발사 지분에 훨씬 못 미치는 금액입니다.
또한 홈페드사는 EB-5 자금과 상관없이 프로젝트를 완공할 충분한 자금 확보한 상태여서, EB-5 자금은 브릿지론으로 대체할 예정입니다.
프로젝트는 4,038개의 고용창출이 이루어 질것으로 예상되며, 100% 가 직접 건설 인력을 통해 이루어짐으로써 추후 사업의 결과와 상관없이 이미 51%의 고용 창출 여유분을 제공합니다. 투자자 1인당 고용 창출은 15개이며 이는 조건해지를 위해 미 이민국(USCIS)가 요구하는 수치를 상회하고 있습니다.
| 전체 프로젝트 비용 | 개발사지분 | EB-5 대출 | 총 투자자 수 | 필요한 일자리 창출 수 | 총 일자리 창출 수 |
|---|---|---|---|---|---|
| $909,628,660 | $775,628,660 (85%) | $134,000,000 | 268 | 2,680 | 4,038 |
5년 후 예상매출은 약 $585,000,000로 EB-5 대출금 4배 이상의 현금 흐름을 보여줍니다.
| 예상매출 (주택 매각, 타운센터의 복합시설 임대 및 매각, 그리고 부속 토지 (사무실 & 상업구역) 매각 |
EB-5 대출 |
|---|---|
| $585,000,000 | $134,000,000 |
홈페드사가 소유한 오테이랜치 지역의 추가 토지의 총 가치는 $257,000,000 이며 (2018년 5월 실시된 감정평가, 가치는 계속 상승되고 있음).
투자자의 투자금이 에스크로에서 인출 될 때 홈페드사가 소유한 토지에 근저당이 설정됩니다.
홈페드의 오테이 랜치 내 이전 EB-5 프로젝트인 에스카야
(the village of Escaya)는 큰 성공을 거두었고, 현재 샌디에고에서 가장 분양이 잘되는 지역단지입니다.
우리는 오테이 랜치 안에 위치하는 코타베라 역시 그정도 수준의 성공을 기대하고 있습니다.
홈페드는 코타베라의 개발 수익으로 코타베라 EB-5 대출금을 갚을 계획입니다.
하지만 투자자들께서는 우리가 EB-5 대출을 갚을 수 있는 다른 수단도 있다는 점을 알아주셨으면 좋겠습니다. 홈페드는 에스카야 프로젝트를 포함해 전역에 성공한 프로젝트들이 다수 있고, 홈페드의 판단 아래 다른 프로젝트에서 발생된 수익을 코타베라 EB-5 대출을 갚는데 사용할 수 있습니다. 물론 EB-5 대출금은 홈페드의 오테이 내 추가토지로 100% 근저당 설정도 되어 있습니다.
-
1998.10
프로젝트
부지매입 -
2013.12
정부 인허가
취득 -
2018.9
수평 하부구조
공사 시작 -
2020.3
주택 건설
시작 -
2020.4
복합용도 빌딩
공사 시작 -
2020.9
첫 주택
분양 -
2021.7
아파트, 소매점
임대 시작 -
2022.4
소매점, 아파트
공사 완료
- 1988년 설립
- 30년간 종합계획 지역단지 개발 사업 진행
- 샌디에고 카운티의 최대 규모 주거용 부지 소유
- 대주주는 제프리 금융그룹(Jefferies Financial Group Inc.)이며, 뉴욕 증권거래소에 상장된 세계 9번째 큰 투자은행임 (상장기호 JEF).
- 개발지역
Cota Vera 프로젝트 추천 POINT !!!
- 1. 개발사인 홈페드사의 모회사, 제프리금융그룹은 시가 총액 60억달러 (7조원) 이상 되는 뉴욕증권거래소 상장회사
- 2. 전체 프로젝트 비용 중 개발사 지분이 85%
- 3. EB-5 대금(15%)은 bridge loan 로 사용
- 4. 홈페드사 소유의 토지에 1순위 담보권 설정
- 5. 코타베라는 에스까야 프로젝트의 성공에 따른 2차 프로젝트 (에스까야 250명 모집 완료, 이민국 승인 9~12개월 소요)